当城市的扩张已经不再拘泥于单体楼单薄的生长之时，极具胆识与气魄的开发商们，开始将视线投注于城市综合体之上。中信新城、万象新天、天健&S226;芙蓉盛事、长沙红星商圈核心区建设项目……不经意间，长沙开始涌动一股都市综合体的暗潮，复合，共生，谋定而后定，在看似简单的建筑综合体的背后，思谋的是关于资本、退出机制以及物业经营的命题。
是大而化之的成片开发？还是步步为营的苦心经营？显然，对于都市综合体这样一个庞大生物而言，生态链的良性循环是关键。“大型建筑综合体具备产生一种化学反应的能力，能将建筑的物理形式转化为艺术形式，转化成一种精神的生活方式。”湖南建设集团副董事长栾志平如是称。
1+1＞2的复合效应
“未来中国房地产发展的主流模式就是区域开发模式，是大规模的区域开发，而区域开发的核心点就是解决综合配套的问题，商业、酒店一系列的配套问题。”在论坛上，龙固新一语惊人。“大型建筑综合体的品质与能量，远胜一般的写字楼或者商住楼。”长沙愿景房地产公司常务副总经理陈岗如此说。
建筑综合体在共生、互利的前提下，可实现多功能的综合，产生1+1＞2的复合效应。整个建筑群可在一定范围内实现自给自足，互为裨益，形成“城中之城”的运营方式。譬如，商业、办公、酒店与会议中心相结合，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客，并提供多门类、多层次的服务，从而使整体获得良好的效益。
“我们认为建筑综合体是将城市活动中商业、办公、居住、旅店等通过不同的功能空间进行有机的组合，通过一组建筑来完成。”在长沙天健房地产公司常务副总经理袁平看来，每个城市功能要素既有一定的独立性，又相互依存，相互补充。“都市综合体是更具备完整的街区特点，是城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。”栾志平分析指出，大型建筑复合体的复合效应与整合能力，势必将彰显并抬升整个建筑的投资和商业价值，将会吸引大批金融机构、企业、公司进驻营业。因为建筑综合体功能的齐全性、功能的合理性以及个体生活和工作的便利性，提高了人们在此生活、居住、游戏、娱乐的便利。对于公司而言，在显赫的大型建筑综合体中办公、发展，无疑能提高自身的品牌形象以及企业的社会地位。
提升都心区域价值
城市中央核心圈素以繁华而得以知名，而繁华不仅仅体现商务价值这一狭义层面，更重要的，还需要“人居、商务、商业、投资”价值的综合并重。“大型建筑综合体将对城市形态、体量、造型、空间等都将给这座城市带来新的感受、新的风尚，从而提升CBD区域的整体价值。”栾志平称。
中信新城成就南城大长沙梦想；而同样地处南城的长沙红星商圈核心区建设项目，则在娱乐与商业间寻求一种奇妙的平衡。万象新天则通过“城市联合体”这一形式将火车站核心区的建筑价值最大化运营，成就其核心价值。35万平方米的建筑群以新古典主义简约的风格、百米层高，成就长沙新的坐标。而湘域中央则在商务与住宅的游离中，寻求一种生态与都市的平衡。
大型建筑综合体具备产生一种化学反应的能力，能将建筑的物理形式转化为艺术形式，转化成一种精神的生活方式。长沙景鹏房地产公司总经理贺立平说：“中央区所追求的国际性、人文性、生态性、多功能的复合性将通过建筑综合体来完成。因此说，建筑综合体的建设将有助于展示城市中心区的精神与生命力。”
“由于建筑综合体配套设施的辅助性与多功能性，可以将城市中的成功人士或城市中相当一部分商业、办公、娱乐引入到CBD，引入到大型建筑综合体中来，带来更多的聚焦效应，提升地段的商务氛围与人气指数，从而给城市创造一个新的空间。”恒基中国投资有限公司销售及租务部总监林德昌称。无疑，这种空间将成为未来城市中最具活力的空间之一，也是最具影响的区域之一。
经营能力是关键
由于高度集合了高档住宅、区域商业、写字楼等各种物业形态，因此，一个直接的悬念在于，对城市综合体的操盘力如何？“如果少数几个城市都市综合体还可以接受，一窝蜂的都市综合体给城市带来的可能是破坏性的、致命性的都市综合症。这种反思引起我们的警觉，当代都市综合体如何打造？”杨建觉提出的命题，尖锐而直接。
不同于住宅的一次性投入，综合体显然更为复杂。“第一，我们要做土地的开发；第二，要做房产的开发；第三，要做资产的运营。”湖南中信控股有限公司总经理助理刘恒铭认为，在经营开发里面都市综合体是最核心的载体出现的，在这个里面考验对整个发展商运营的能力，包括资本运作的水平。
这不是一种简单的开发，“实际上是开发商在规划、招商、推广、资金运作等方面的整合能力。”陈岗表示，城市综合体的发展，首先是资本的整合。“从长远发展来说，我们的想法是搞一些联合，资金的互相融错，在这一块我们可以保证基本的投资。第二，我们的海外资金比较少，跟国内的资金对接会比较多。目前，我们会根据我们自己的实力保证我们的自留，自留物业我们会比较多，商业部分会销售一部分，会把主要的门面和超高层保留下来。”
对于大多数本地开发企业而言，这是最为现实的一种做法。“小型都市综合体是目前长沙发展的一个重点。”栾志平说。在他们的设想中，面对其他国家和城市联合体建筑物业成熟的姿态，长沙更应该拥有一种属于自己的城市综合体。“我认为在都市综合体里一定要有让美妙生活故事发生的空间，大盘生活，小街生活。”杨建觉认为，在短时间内高度聚居过程应使长沙的综合体建设变得富有趣味和情感，而不是冷漠和泛泛。（摘自潇湘晨报）