质量问题逾期交房擅改设计物管混乱———

　　业主维权，一向是置业居家永恒的话题。而维权之路的艰难，也是众业主有目共睹的。如何有效地预防业主与开发商及物业公司之间的纠纷？记者就消费者协会提供的业主四大投诉焦点采访了中伦文德律师事务所的夏律师。


　　■墙体开裂、偷工减料等质量问题

　　预防指数★★★

　　质量问题一直是困扰业主的一大难题，无论是备受关注的明星刘孜状告开发商一案，还是很多业主不断在论坛上声讨开发商的热帖，都是同房屋质量紧密相关的。夏律师认为，为了防止纠纷，业主可以在合同约定上多做考量，在约定中明确规定发现相应质量问题后如何解决的条款。当然，这样的约定还要靠业主自己争取，难度比较大。而且对于用于居住而非投资的购房者来说，就算获得赔偿，手续也非常繁琐，往往要持续很长时间，耽误正常居住，已经算是一种购房失败了。所以若想避免出现房屋质量问题，首先还是要在选楼上多下功夫，选择质量比较有保障的、口碑比较好的开发商和承包商，这才是关键之举。

　　一旦出现房屋质量问题，只要在保修期内，业主可联系签署预售合同的开发商，要求开发商依据合同约定和法律法规的有关规定履行保修责任，并补偿由此给业主造成的损失。

　　■开发商逾期交房，不能按时办理产权证

　　预防指数★★

　　在法院办理的房地产纠纷中常常发生开发商逾期交房或是不能按时办理产权证的案例。开发商在三种情况下可以不承担违约责任：一是由于不可抗力造成的逾期；二是开发商一般都会在预售合同中特别约定由于政府部门政策或是法律法规变动造成的逾期，开发商不承担逾期责任；三是业主不配合开发商办理手续而造成的逾期。以上三种情况中，业主和开发商的争论焦点往往集中在第二种情况上。夏律师认为，为了防止纠纷，业主可以对该条款加以限制，说明政府行为与业主无关，不能作为开发商免责的条件，但在实际签署预售合同时，这样的要求往往很难实现。不过，一旦出现此类纠纷并诉诸法院，开发商主张上述第二种免责情况也必须提供充分、有效的证据。

　　如果出现开发商逾期交房或逾期办理产权证的情况，业主可以依据合同约定要求开发商承担违约责任，并在必要时对开发商提起诉讼。但从根本上来说，明确的交房日期和违约责任才是业主权利最大的保障。

　　■开发商擅自更改户型设计或房屋规划

　　预防指数★★★

　　根据法律规定，开发商在与业主签署合同之后不能擅自更改设计及规划，如需修改应先通知业主，业主有依据预售合同的约定退房的权利。但在实际**作中，业主在签订合同的时候往往无法明确知道其规划的具体情况。夏律师建议，首先业主可以到北京市规划委员会查询相应的购房小区的建设规划，也可以在签订合同时保留一份开发商的规划许可证及规划图的复印件，此复印件最好是有开发商或是业务员签字盖章的，如无法实现的话，保留一份基本的复印件也是必要的。

　　■物业管理混乱，业主权益受损

　　预防指数★

　　物业管理混乱导致业主权益受损的案件在维权案例中是情况最为多样的，包括电梯维修、小区安全保障、小区内车行道不畅等各个方面的问题。夏律师认为，物业管理方面的事后维权比较困难也难以及时解决问题，关键还是要看开发商选定的物业管理公司的资信和实力情况。当然，在《物业管理条例》已颁布实施的情况下，业主可尽快成立业主委员会并充分发挥业主委员会的权利。