商品房买卖纠纷正呈逐年上升之势，怎样减少和避免此类纠纷及如何保护自己的合法权益业已成为当务之急。本律师从多年处理该类纠纷案件中积累了一点心得，现以飨读者。

一、开发商背景对交易有何影响？

开发商背景对合同的履行有密切联系。开发商的背景主要包括其公司股东构成公司实力、诚信度等，开发商背景对开发项目的影响是显而易见的。如开发商实力欠佳，极易形成“烂尾楼”；而开发商的诚信度对商品房买卖合同的履行是极为重要的，特别对于预售房，如其信用度较差，时常有违约记录，购房人就要小心与之打交道了。律师建议：签订合同前应对开发商的背景进行调查。

二、双倍返还是怎么回事？

双倍返还有三种情况：第一种是面积误差导致的双倍返还，即房屋实际面积小于合同约定面积，面积误差比超过3%的部分的房价款，由出卖人双倍返还买受人。

第二种是指商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人或未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

第三种是指出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

后两种情况，不属于严格意义上的双倍返还，与双倍返还有重大区别，但亦俗称双倍返还。

三、怎样签合同？

商品房买卖合同是格式合同，但其中有许多选择条款和空白条款，而正是这些条款容易造成纠纷。一般而言，开发商的律师对空白条款和选择条款作过论证，以维护其利益。相反，购买人对此一般并无经验，也无律师参考，极易上当受骗。律师建议签合同时购买人应从以下几个方面留意合同条款：

1、定金条款

有些开发商别出心裁地在合同中注明：认购方选择一次性付款的，应在签订买卖合同的同时付清全部房款，认购定金自动转为房款，逾期者所缴认购定金不予退还。这一约定本身就是个陷阱，它将侵吞本处于犹豫期的购房者的定金。

2、解约权条款

有些开发商在合同中注明：若认购方违反协议中的任何条款，出卖方有权解除本合同，认购方所付定金不予返还。这一条款对方购买显然不利。

解约权一般适用于重大严重违约，并且合同目的无法实现，条款中的“任何条款”之约定，显然不符合法律精神。律师建议：购房者不要认同该约定。

3、违约责任条款

在合同的条款中，违约责任是重要的一项，比如在合同中对违约责任的约定，如对自己不公平或不利，在处理纠纷中的影响将是至关重要的。

如有的合同这样约定，甲方若延期交房则每迟交一个月，按乙方已付房款3%计算罚金，付给乙方作赔偿。乙方若未按期限向甲方缴清房款，视为违约，甲方有权从乙方已交购房款中扣罚10%的金额作违约金，同时不予办理入户手续。该约定对双方支付违约金的额度规定不对等，实质是加重消费者责任，减轻经营者责任，违反了法律的公平原则。本所律师建议购房人可以申请法院或仲裁机构对该条款予以撤销或变更。

4、项目建设依据条款

在此条款，首先要注意出卖人取得土地使用权的方式，是出让，是划拔，还是转让，土地使用权取得方式的不同，会产生不同的法律效果，其次要注意地块土地面积规划用途及土地使用年限。

5、交接条款

在格式合同中，此条最后部分为空白，留为当事人协商约定，购房人一定要注意此部分的约定是否公平。



四、在二手房交易中房屋产权状况对交易有何影响？

房屋系不动产，国家对于不动产转让实行公示制度以保证交易安全，故在交易前您一定要到房产管理部门调查房屋本身的产权状况，审查出卖人是否有权处分、房屋是否已被转让，是否设定抵押等情况。房屋产权对交易成功之影响巨大，购买人千万不可等闲视之，本所律师建议购买人应由专业人士据实调查。

五、商品房买卖，开发商须有哪些证件？

开发商须持有五证：

1、国有土地使用权证；

2、建筑用地规划许可证；

3、建设工程规划许可证；

4、建设工程施工许可证；

5、商品房（预）销许可证；

六、开发商在售楼广告中许诺的较低的物业费，对购房合同有无法律效力？

一般而言，开发商与物业管理企业是相互独立的企业法人，开发商许诺的物业费对物业公司没有当然的法律约束力，除非物业公司同意。经常见到的开发商在广告中许诺优越的物业管理条件，这均在开发商控制力范围之外，其能否兑现，有待考证。



七、房地产开发建设方式对楼盘有何影响？

房地产开发建设方式有独立开发建设、联合开发建设和参与开发建设之分。独立开发建设因为只有一个建设主体，在建设过程中不易产生纠纷而导致开发受阻；但有时，若开发商实力不佳，会对楼盘的建设产生不利的影响。联合开发建设和参与开发建设方式，项目资金比较有保障，但容易出现建设主体之间的纠纷。

八、商品房买卖合同中对购房者会涉及哪些费用？

除了购房款之外，购房人还要承担公证费、登记费、契税、测量费、房屋维修基金等，以按竭方式购房的还有保险费。其中，公证费、保险费、测量费，不必然发生。

九、律师在商品房买卖中能做哪些工作？

1、审查合同。这是律师主要工作，为当事人把关以降低交易风险。

2、律师见证。律师可以对合同主体、内容的真实性、有效性、合法性作见证，以降低购房人交易风险。

3、代办各种手续，如代办保险、代理过户等等。

商品房买卖中的术语

　　单元式住宅：是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。

　　商品房的结构：售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。

　　期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同；现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。

　　房屋的开间：是指房屋的宽度；房屋的进深：是指房屋的实际长度；房屋的层高：是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度；房屋的净高：是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

　　商品房建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比；建筑密度是指建筑覆盖率，即项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地面积之比；绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

　　商品房的起价：是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格；均价：是指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的价格；预售价：是指商品房预售的价格。

　　低层房：是指1至3层高的楼房；小高层房：是指9至11层高以下的楼房；高层房：是指总高在12层以上的楼房。

　　商品房的使用率：是指房屋的使用面积与建筑面积的比例。

　　商品房的变频供水：是指居住在楼房的居民生活用水直接来自设立在小区的变频泵房输入输出。

　　跃层式商品房：是指由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋；复式商品房：是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。

　　水景商品房：是指依水而建的房屋；TOWNHOUSE也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋