近日，青岛市地税局与市财政局、市国土资源和房屋管理局、市规划局等部门下发了《关于加强房地产税收管理的通知》，青岛房产税务政策正式浮出水面。新政策一经面世，立即在业内激起千层浪，众多市民也表示了强烈关注。为此，记者采访了有关部门及房地产业内人士，对相关政策进行详解。
    名词解释
    普通住房：本市凡同时符合单套建筑面积在 120平方米以下（含 120平方米）、住宅小区建筑容积率在 1．0以上（含1．0）的住房为普通住房。
    容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。　
    应纳税所得额：即转让住房的收入额减去住房原值和合理费用的数额。合理费用是指交易中缴纳的营业税等相关税费。
    最低计税价格：当原房产价格难以确定时，由税务机关根据有关规定核定的该房产价格。
    ■营业税
    文件规定：2005年6月1日后，本市个人转让其购买不足两年的住房对外销售的，必须全额征收营业税，税率为5．5％；个人转让其购买超过两年（含两年）且符合本市普通住房标准的住房，免征营业税；个人转让其购买的非普通住房超过两年（含两年）的，按其售房收入减去该房屋购置原价后的余额缴纳营业税。
    焦点问答
    问：两年购房时间应如何算？能否按购房合同签订的日期计算？
    答：购房时间只能从取得房屋产权证的时间或契税完税证明上注明的时间开始计算。如果按照房地产商与购房者签订合同的日期计算的话，会有变数，将会有投机者钻空子。所以只能按照取得房屋产权证的时间或契税完税证明上注明的时间这两个“官方认证”的时间来计算。
    问：如果买房后，消费者一直没有拿到房产证，且时间已经超过两年，那怎么办？
    答：如果购买了房屋后不能在短期内办理房产证，购房者可以先缴纳契税，此后进行房产交易时，就可以按照契税完税证明上注明的时间计算购房时间了。
    ■个人所得税
    文件规定：按照《中华人民共和国个人所得税法》的规定，个人转让自有住房取得的所得，按照“财产转让所得”项目征收个人所得税，适用比例税率，税率为20％。
    对于个人转让住房原值难以确定的，市地税部门将按照有关规定，确定计税价格并实行核定征收个人所得税，核定方式采用定率征收。其计算公式为：应纳所得税额＝转让住房的计税收入额×核定征收率。具体的核定征收率为：除按国家税务总局规定可享受免征个人所得税的情况外，对个人已购公房、解困工程住房、集资建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房六类住房首次出售所得，个人所得税核定征收率不低于1％；其他核定征收率不低于2％。此外，对个人转让自用5年以上，并且是家庭（夫妻双方）唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
    焦点问答
    问：如果房子是政府的解困住房或是经济适用房等，出让时是否也要缴纳个人所得税？
    答：此次新税收政策对所有房子都适用。对个人已购公房、解困工程住房、集资建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房六类住房首次出售所得，个人所得税核定征收率不低于（转让房屋价格的）1％；其他核定征收率不低于2％。
    问：“个人自用5年以上”这一免税情况，如何确定时间？如何办理？
    答：按房产证发放时间或完税证明时间来确定。在实际**作中，是首先由纳税人提出申请，并承诺是唯一生活住房，其后，有关部门通过房产信息系统来查询核实后，才能适用。
    ■契税
    文件规定：自6月1日以后购买非普通住房的，将按 3％税率征收契税。个人购买自用普通住房仍享受减半征收契税的优惠政策。
    凡契税纳税义务发生时间在今年6月1日以前，并于本月底前进行纳税申报，经审查符合原普通住房标准规定的，仍可按3％税率减半征收契税，但必须在7月31日前缴清税款。逾期则按新规定收缴契税。
    焦点问答
    问：契税纳税义务发生时间如何确定？
    答：据有关人士解释，契税纳税义务发生时间以购房合同和购房发票为准，须两个时间都在6月1日之前，才适用“契税纳税义务发生时间在今年6月1日以前”。购买市内四区商品住房的，到市财政局进行纳税申报，受理地点为市房地产交易中心一楼大厅和李沧房产交易处，在其他市区购买商品住房的，到当地财政机关进行纳税申报。