福田选择，深圳人向北、还是向南？




万科董事会主席王石携新书《让灵魂跟上脚步》做客东方早报，就“楼盘降价”的话题对早报记者说：“我们该降的都降了，应该不会再降了。”

关于房地产行业未来走势的判断，王石认为，地产行业出现拐点已成事实，所以，万科去年11月份在广州、深圳调整了住宅产品的价格。王石表示，跟着万科调整价格的房地产公司，房子卖得不错；不跟着降价的房地产公司，都很难受。但只要城市化的进程不改变，3.5亿人持续进入城市，房地产行业仍然存在坚实的刚性需求。

王石的判断，相信是基于市场的回暖形势，同时经过调价后的万科旗下项目卖得都不错。

纵观深圳楼市近期行情，自三月以来，楼市回暖方向坚持未变，直到5.1春交会期间进入一个小高峰。由于此前已经连续两个月表现较好，因此春交会期间无论场内外楼盘均未做更进一步价格调整，让深圳某些专家与更多观望买家颇为失望。

到今天，新年以来新推盘较多的关外楼价，已经基本保持稳定，关外片区之间、楼盘档次之间的合理差距已正常体现出来，没有新盘、新期单位推出的项目，或准集体变相降价，或连续不断的推出特价单位，以取得市场的认同。

关内市场与关外不同的是，较少新盘推出，多数以特价单位为销售主力，实际上，这些特价水平应该代表了当前关内楼价的基本行情。当然，因为地段、品质、规模、发展商等因素，不同楼盘特价水平之间也是有着一定合理差距的。

迄今以来上半年福田仅有两个新项目上市，分别是华盛领寓和水木澜山，前者户型偏小，总价相对较低，为首次置业者和一部分投资客带来小小惊喜；后者水木澜山尽管是90/70户型，但多数户型面积为75-90平米之间的两房单位，并且大多数户型可以两房变三房、甚至四房，所以更受到首次置业渴望准一步到位者的欢迎，以及部分二次置业者的青睐。

两者均价相差不多，前者16000元/平米，含精装修；后者均价为16500元/平米，13000-20000元/平米的价格区间。实际上，水木澜山的均价已经在福田其他几个在售楼盘的特价水平左右，可以这样说，水木澜山为福田中心区周边一级辐射区制定了新的价格参考标杆。据悉目前项目销售进展顺利，虽然没有爆卖，但是笔者认为合理的销售速度应该是楼市正常的表现之一。

当然，同为福田中心区周边一级辐射区，北区、南区客户情况也是有一定差异的。传统上，中心区南区兼顾了深圳与香港两地客户，而北区则以比较纯粹的深圳白领、中产与金领、以及老板阶层为主。

由于多年以来，在深圳买房的香港人相对层次比较低，以及包二奶现象比较多，所以有文化的深圳人，多不愿与这些香港人和另类深圳人为伍，所以深南大道以北的福田对深圳人更有吸引力。当然，南区商业则更为繁华一些。

但近两、三年来，随着深圳房价节节升高，原低层次香港置业者开始相对淡出，有一定文化层次的香港人置业触角渐入南区、乃至深圳人为主的北区。相信对于这些香港人做邻居，深圳人是欢迎的。

正象前不久香港某市民曝光了一组大陆人在香港不雅行为的DV，因此遭到香港人几乎集体性的攻击与抵制，但是这些极个别现象能代表真正有素质的深圳人、大陆人吗？同理，那些在深圳包二奶的香港人，也不代表香港人的真正形象，也一样遭到深圳人的白眼。

所以，选择中心区南区，是同时选择南区香港邻居的昨天与今天，以及今天的深圳人；而选择北区，则是和我们一样的深圳人，以及今天的香港人。